בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 002073/03
לפני:
כב' השופטת הילה גרסטל – אב"ד
כב' השופט עוזי פוגלמן
כב' השופט אילן ש. שילה
המערערים:
1. חן חיים
2. חן רונית
נ ג ד
המשיבה:
ליגד השקעות ובנין בע"מ
פסק דין
זהו ערעור על פסק-דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופטת אחימן) בת"א 12390/01 מיום 6.4.03 (להלן:- "פסק-הדין"), שלפיו התקבלה באופן חלקי התביעה שהגישו המערערים נגד המשיבה והמשיבה חויבה לשלם למערערים סך של 28,400 ₪ בגין תיקון ליקויי בניה וכן החזר אגרה לפי סכום פסק-הדין.
1. הרקע:
(א) המערערים, בני זוג, התקשרו ביום 24.9.97 עם המשיבה, חברה קבלנית העוסקת בבניית בתים, בהסכם מכר (להלן:- "ההסכם") לרכישת דירה ברחוב משה פורר 10 ברחובות (להלן:- "הדירה"). ביום חתימת ההסכם הייתה הדירה מוכנה.
(ב) טרם כניסתם של הדיירים לדירה התגלו בה פגמים וליקויים.
ביום 30.9.97 נערכה פגישה בין המערער 1 (להלן:- "מר חן") לבין נציג המשיבה (להלן:- "מר קנטור") במהלכה ערכו רשימה של ליקויים שקיימים בדירה, כאשר בסופה נרשמו 46 ליקויים. בתום הפגישה הודיע מר קנטור כי המשיבה תבצע את התיקונים.
(ג) ביום 14.10.97 נמסרו מפתחות הדירה למערערים כאשר במעמד זה נערך מסמך נוסף (להלן:- "פרוטוקול המסירה"), שבו נרשמו מספר ליקויים בלבד מתוך כלל הליקויים שנמצאו בדירה.
(ד) לאחר כניסת המערערים לדירה, היה מר חן בקשר טלפוני עם אדם בשם דיז, שהיה האחראי על התיקונים בדירות, והלה הבטיח לו שוב ושוב שיבוא לבצע את תיקונים. שנוכח מר חן שדיז לא מגיע לתקן את הליקויים הוא פנה מספר פעמים למשיבה בפקס ובדואר רשום, אך לא זכה למענה מהמשיבה.
(ה) משכך, פנו המערערים למהנדס גוכמן (להלן:- "מר גוכמן"), כדי שיחווה דעתו המקצועית לגבי מצב הדירה וליקוייה. ביום 28.2.99 ערך מר גוכמן חוות דעת שלפיה האומדן הכספי של הליקויים עומד על סך 87,048 ₪.
(ו) ביום 19.5.99 שלחו המערערים למשיבה מכתב רשום, שאליו צורפה חוות דעתו של מר גוכמן ובו נדרשה המשיבה לבצע את התיקונים תוך 30 ימים.
(ז) בסוף חודש אוגוסט 1999, שלחה המשיבה למערערים את חוות הדעת הנגדית שנערכה על-ידי חברת מסד, וממנה עולה כי האומדן הכספי של הליקויים עומד על סך 2,610 ₪.
(ח) המערערים פנו לשמאי המקרקעין, חיים ברדוגו (להלן:- "מר ברדוגו"), כדי שהאחרון יחווה דעה לגבי מצב הדירה וליקוייה. ביום 21.11.99 ערך מר ברדוגו חוות דעת מקצועית ואמד את ירידת ערכה של הדירה בסך 117,621 ₪.
(ט) ביום 18.1.01, לאחר תכתובות רבות בין המערערים לבין המשיבה, הגישו המערערים תביעה כספית נגד המשיבה על סך 239,839 ₪ ובה טענו לאי התאמה בממכר בשל ליקויי בניה והטעיה בנושא מספר החדרים בדירה ושטחה.
(י) ביום 15.7.01 הגיש המומחה מטעם בית המשפט (להלן:- "מר יעקבי" או "המומחה") חוות דעת בעניין ליקויי הבניה בדירה, שבה קבע כי עלות תיקון הליקויים בדירה עומדת על סך 25,500 ₪, כולל מע"מ.
באשר לסוגיית ירידת ערך הדירה לנוכח שטחה החסר קבע מר יעקבי:-
"המסמך הקרוי 'מצב חשבון' אינו בידי ואינני יודע את פשרו. אם יאמר שאם מסמך כזה קיים והוא מחייב את הקבלן ועדיף על פני התשריט, הרי ששעור הנזק שהעריך השמאי ברדוגו 15,400$ הוא נכון."
(עמוד 7 לחוות הדעת, מוצג 2 למוצגי המערערים).
באשר לסוגיית מספר החדרים קבע מר יעקבי:-
"לדעתי הנושא הוא משפטי שביסודו עומדת השאלה למה זכאי הקונה – לדירה לפי התאור המילולי או לפי התכנית. אם ייאמר שהתאור המילולי הוא העדיף הרי שקיים נזק.
השמאי ברדוגו מטעם התובע שם את הנזק בגבולות 5,500$ ולדעתי לא הגזים".
(עמוד 4 לתשובות מר יעקבי לשאלות ההבהרה שהגיש ב"כ המערערים, מוצג 4 למוצגי המערערים).
(יא) ב"כ המערערים הגיש פעמים מספר שאלות הבהרה למומחה, כאשר בתשובות הוסיף האחרון סכום נוסף בעבור תיקוני הליקויים.
(יב) ביום 12.12.02 הגיעו הצדדים להסדר דיוני, בו חזרו בהם המערערים מחלק נרחב של סכום התביעה ואימצו במלואה את חוות דעתו של מר יעקבי, הן לגבי הליקויים הן לגבי ירידת הערך. המשיבה מצידה קיבלה את חלק חוות דעתו של המומחה לגבי הליקויים ולא קיבלה את החלק העוסק בירידת הערך.
משכך, בנושא עלות ליקויי הבניה צומצמה המחלוקת לשאלה האם ניתנה למשיבה ההזדמנות הנאותה לתקן את הליקויים אם לאו וכן נותרה מחלוקת בשאלת ההטעיה, הן לגבי שטח הדירה הן לגבי מספר החדרים בדירה.
2. פסק דינו של בית משפט קמא
(א) בית משפט קמא קבע שחלק התביעה שעוסק בהטעיה ביחס למספר החדרים בדירה מופרך לחלוטין, זאת מאחר שהמערערים קנו את הדירה לאחר שהייתה בנויה ויכולים היו להתרשם באופן ברור ממבנה הדירה וממצבה.
עוד נקבע, שהרישום של 4.5 חדרים על גבי כתב ההתחייבות לבנק ועל גבי תאור מצב החשבון, שאינם חלק ממסמכי ההתקשרות, אינו יכול להוות בסיס לקביעה בדבר קיומו של מצג או הטעיה, וטענת המערערים שלא ידעו על העדר קיומו של פתח חיצוני מועלית בחוסר תום לב בניסיון לבסס תביעה בהיקף נרחב.
(ב) באשר להטעיה לגבי שטח הדירה, קבע בית משפט קמא, שאכן לפי מסמכי ההתקשרות שטח הדירה הוא כ-127 מ"ר ולכן הצהרת המשיבה בדבר שטח הדירה בנספח א' להסכם היא הצהרת כזב.
אף על פי כן, קבע בית משפט קמא, שלא די בהוכחת קיומה של הצהרת כזב לצורך קביעת הטעיה, שכן עילת ההטעיה תתקבל רק אם הוכח כי היא גרמה לטעות שהניעה את הקשר החוזי.
מסקנתו של בית משפט קמא הייתה שהתנהגות המערערים מלמדת שלא עסקו כלל בשאלה זו מהרגע שחתמו על מסמכי הרכישה ועד למועד שבו החל ההליך המשפטי וכי חלק זה של התביעה לא הוכח והוא חלק מניסיון המערערים "לתפור" תיק בהיקף ניכר.
(ג) לבסוף קבע בית משפט קמא שהמערערים זכאים לעלות תיקון ליקויי בניה לפי חוות דעתו של מר יעקבי בסך 28,400 ₪.
באשר להוצאות נקבע כי מאחר שהמערערים ניהלו הליך עיקש ומייגע והתביעה בעיקרה הייתה מופרכת, וכדי לא לעודד הגשת תביעות סרק מנופחות בנושא ליקויי בניה, לא ייפסקו הוצאות למעט החזר האגרה לפי הסכום שנפסק.
3. הערעור
(א) המערערים טוענים שהם רכשו מהמשיבה דירה בת 4.5 חדרים כפי שאף נכתב במסמכים שונים כגון המפרט, התשריט, מצב החשבון וכתב ההתחייבות, אך בפועל קיבלו דירה בת 4 חדרים בלבד. לטענתם, מרצף המסמכים עולה חשד לקיומו של מצג שווא. רק לאחר שקיבלו את חוות דעתו של מר גוכמן הסתבר להם שבפועל קיבלו דירה בת 4 חדרים ולכן לא העירו על כך בפרוטוקול המסירה.
(ב) המערערים מוסיפים וטוענים, שלאחר שבית משפט קמא קבע שהצהרת המשיבה לגבי שטח הדירה היא הצהרת כזב, היה עליו לקבוע שהמשיבה נהגה שלא בתום לב בניגוד לסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 ולהורות על פיצוי המערערים ולא היה צריך להיכנס לדיון בעניין ההטעיה כלל.
(ג) עוד טוענים המערערים, שחוות דעתו של מר יעקבי הוכנה על בסיס הסכמת הצדדים ומשקפת נאמנה את מסכת העובדות המוגמרות והמוסכמות על הצדדים, ושלנוכח הפסיקה כדי לסטות מחוות דעת מומחה מטעם בית משפט יש לנמק נימוקים כבדי משקל. משכך, לטענתם, שגה בית משפט קמא כשפסק להם רק 28,400 ₪ במקום את מלוא הסכום שקבע המומחה וזאת ללא כל נימוקים.
(ד) לבסוף טוענים המערערים שטעה בית משפט קמא כשלא פסק להם פיצוי בגין עגמת נפש ואף לא פסק להם הוצאות שהוציאו על מומחים.
4. טענות המשיבה
(א) באשר לחצי החדר – המשיבה טוענת שלפי מסמכי ההתקשרות הדירה הייתה בת 4 חדרים ולכן לא יכולה להיות מחלוקת שהדירה התאימה למצגים שנקבעו בין הצדדים וממילא לא מדובר בהטעיה, גם אם נפלה טעות סופר במפרט הטכני.
עוד טוענת המשיבה שטענה ממין זה הייתה צריכה לעלות כבר בזמן רכישת הדירה ולכל המאוחר מיד עם הכנת פרוטוקול המסירה.
המשיבה מפנה לשני חיקוקים וטוענת שחדרון אינו חדר מגורים ולכן אינו דורש אוורור חיצוני.
(ב) באשר לשטח הדירה טוענת המשיבה – שבנספח א' להסכם צוין שהשטח הוא 127 מ"ר וכי שטח זה נמדד לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 וכן צורף להסכם תשריט המציין במדויק את מידות הדירה ובהן אין סטייה.
המשיבה טוענת גם, שהמערערים רכשו את הדירה רק לאחר שראו אותה והיא נמסרה להם בדיוק כפי שהוצגה לפני הרכישה.
המשיבה גורסת שאם המערערים הסתמכו ברכישת הדירה על כך שמדובר בדירה בת 127 מ"ר נטו בעוד היא רק בת 100 מ"ר והם לא התריעו על כך, מתבקשת המסקנה שתביעתם תביעת סרק שכן לא היה מצג שווא ולא נגרם נזק.
5. דיון והכרעה
לאחר שעיינו בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון ובמוצגים ולאחר ששמענו את טיעוני הצדדים בעל-פה, הגענו למסקנה שדין הערעור להתקבל באופן חלקי.
(א) מספר החדרים:
הדיון בסוגיה דנן נחלק לשני חלקים:
הדיון בסוגיה דנן נחלק לשני חלקים:
הראשון- האם אכן היה מצג של דירה בת 4.5 חדרים או שמא דובר כל העת על 4 חדרים.
השני- אם אכן דובר על 4.5 חדרים, האם עצם ראייתם של המערערים את הדירה בעיניהם מונעת מהם כעת להעלות טענה בעניין זה?
(אא) כדי להכריע בשאלה הראשונה ולקבוע אם אכן היה מצג שהדירה בת 4.5 חדרים, יש לבחון בראש וראשונה את המסמכים שהיוו בסיס להתקשרות בין הצדדים. מבחינת מסמכים אלה, כפי שיובהר להלן, עולה שבאחדים מהם נרשם מספר החדרים 4, ובאחרים נרשם 4.5.
ההסכם עצמו אינו נוקב במספר חדרים ומפנה לנספחים א', ב', ג' שבו. בנספח א' להסכם צוין שהדירה בת 4 חדרים.
בנספח ב', הוא המפרט, יש נתונים סותרים:
בכותרת המפרט צוין שהדירה בת 4 חדרים, לאחר שהמספר המקורי של החדרים (4.5) נמחק בטיפקס ואילו בסעיף 3.1 למפרט צוין שהדירה בת 4.5 חדרים.
בנספח ג' להסכם, כפי שצורף לכתב התביעה (להלן:- "התשריט"), מצויין שוב שמדובר בדירה בת 4.5 חדרים, ובגוף התוכנית, מצויין במילים "חצי חדר".
המשיבים חולקים על טענת המערערים שנספח "ג" האמור הוא התכנית שצורפה להסכם, אך לא השכילו להציג תכנית שונה.
בדף מצב החשבון מיום 28.9.97, שערכה המשיבה ומסרה אותו למערערים צויין, שהדירה היא דירה מספר 27, בקומה 7, בת 4.5 חדרים וגודלה 127 מ"ר (מוצג 9 למוצגי המערערים).
בכתב ההתחייבות שנערך על-ידי בנק לאומי למשכנתאות והמשיבה חתמה עליו ביום 29.9.97 צויין, שהמערערים רכשו זכויות בעלות בדירה בת 4.5 חדרים (מוצג 10 למוצגי המערערים).
(בב) מחד גיסא, מונחים לפנינו נספח א' להסכם שבו צוין 4 חדרים וכן סעיף 13.8 להסכם שבו מצהיר הרוכש שידוע לו כי אך ורק תנאי החוזה והצהרות והתחייבויות החברה בחוזה מחייבות אותה ומהוות תנאי מחייב ביחסי הצדדים וכי החברה לא תהיה קשורה בכל הבטחות, הצהרות, הסכמים, השפעות והתחייבויות, בעל-פה או בכתב, שאינן נכללות בהסכם זה;
מאידך גיסא, לפנינו רצף מסמכים, שמכילים סתירה באשר למספר החדרים בדירה, סתירה שפועלת לרעת המשיבה ותומכת בטענת המערערים לקיומו של מצג שווא.
המסמך השנוי ביותר במחלוקת הוא הקרוי בפינו תשריט. התשריט ככל הנראה לא היה חלק ממסמכי ההתקשרות, אף על פי שהיה אמור להכלל ביניהם והרושם המתקבל הוא שהיה מסמך דומיננטי בקשר שבין המשיבה לבין המערערים. מקורו של רושם זה בראש ובראשונה, שהתכנית האמיתית של הדירה נמצאה רק בחוות דעתו של מר שעיו, המומחה מטעם המשיבה, וב"כ המשיבה טען שהתכנית לא צורפה להסכם כי לא היתה מחלוקת על תוכנה. אי צירוף התכנית להסכם פועל לרעת המשיבה. אף מר שעיו בעצמו, אף על פי שקיבל את התכנית לידיו, התייחס בחוות דעתו לתשריט וקבע כי המצג הקיים עונה על המצג שהיה ידוע נכון למועד חתימת החוזה ותואם את התשריט שצורף לחוזה (נספח ג' לתביעה, למעט כיווני הדירה, עמ' 9 לחוות הדעת, מוצג 13 למוצגי המערערים). מכאן, שאף מר שעיו לא הבחין בהבדל מהותי בין התשריט לתכנית והתייחס אליו, ככל הנראה לנוכח עמדת המשיבה דאז, כחלק ממסמכי ההתקשרות.
אם מר שעיו, מומחה מטעם המשיבה, התייחס לתשריט בדרך זו, אפשר להבין מדוע אף המערערים ייחסו לו חשיבות מרובה, בעיקר כשאליו מצטרף אף הכתוב בסעיף 3.1 למפרט.
(גג) זאת ועוד. אמנם אין חולק שמצב החשבון וכתב ההתחייבות נערכו לאחר החתימה על ההסכם, ואינם חלק ממסמכי ההתקשרות, ולכן לכאורה לא היו המערערים יכולים להסתמך עליהם; אולם המסמכים מלמדים שככל הנראה הוצג כל העת מצג של 4.5 חדרים. עובדה היא שאף הבנק שערך וניסח את כתב ההתחייבות הבין שמדובר בדירה בת 4.5 חדרים והמשיבה חתמה על מסמך זה, מבלי להסב תשומת הלב למספר החדרים הנכון לדעתה.
לסיום נקודה זו נציין, שמר קנטור, מנהל הבנייה מטעם המשיבה עד סוף שנת 1997, הודה בחקירתו שהוא לא מכר את הדירה והוא אינו יודע מה דובר בעת המכירה, וכן העיד שהשטח המהווה לכאורה את חצי החדר או את החדרון נבנה בשל העובדה שבכך השתפרו סיכויי המכירה.
מכל האמור לעיל עולה שהמערערים הוכיחו את טענתם שהוטעו לחשוב שהם קונים דירה בת 4.5 חדרים.
(דד) באשר לטענה שהמערערים ראו את הדירה בעיניהם טרם רכישתה, אנו
מקבלים את עמדת ב"כ המערערים, שהמערערים לא יכולים היו לדעת ש"המובלעת" האמורה אינה עולה לכלל חצי חדר.
המערערים לא כפרו שראו את הדירה הבנויה, אך טענו שלא ידעו ש"המובלעת" האמורה אינה יכולה להחשב חצי חדר; רק לאחר קבלת חוות דעת מומחה הבינו שהדירה כוללת אך ורק 4 חדרים.
מהעדויות ומחומר הראיות נראה שהמשיבה יצרה במכוון את הרושם שמדובר ב-4.5 חדרים – כדי להפוך את המכירות לאטרקטיביות יותר (כדברי מר קנטור) ורווחיות יותר, ומבלי להעמיד דברים על דיוקם.
לפיכך אנו מקבלים את הערעור בסוגיה זו ומחייבים את המשיבה לשלם למערערים בגין ראש נזק זה סך של 5,500$ לפי שווים בשקלים במועד הגשת התביעה כשהם משוערכים לערכי היום. זהו הסכום שקבע השמאי מטעם המערערים ואישר השמאי מטעם בית המשפט במענה לשאלות ההבהרה שנשלחו לו.
(ב) שטח הדירה:
בסוגיה זו הגענו למסקנה שאין לקבל את הערעור, ונפרט.
צודקים המערערים בטענתם שבהסכם נכתב ששטח הדירה כ-127 מ"ר וכך גם בדף מצב החשבון, אולם אל לנו לשכוח את התשריט שמציין את מידות הדירה, שעליו אף הסתמכו המערערים בנוגע למספר החדרים.
לפי המומחה מטעם המערערים, המידות בפועל תואמות את המידות הרשומות בתשריט, ואפשר להניח שחישוב שטח הדירה על סמך מידות התשריט תואם את מדידת השטח בפועל.
אף המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו שאפשר להניח שהדירה נבנתה לפי התשריט, תוך הסתייגות בשני סעיפים, שמהם הסטייה היא של 14 ס"מ בלבד.
באשר למצב דומה שבו במצג החוזי היה שטח מסוים ואילו בתשריט שצורף לחוזה והצדדים הסתמכו עליו צוין שטח אחר, נקבע כדלקמן:-
"… אם יש הוראה בהסכם המפנה לתכנית שהיא חלק ממנו תוך הסכמה השטח כפי שהוא משתקף בתכנית הוא שטח הדירה המתחייב, וניתן בנקל לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתכנית, התחייבות המוכר היא לכך שהדירה תהיה בשטח על-פי התכנית (ראו והשוו ע"א 8913/02 מלכה נ' שיכון עובדים בע"מ).
נסיבות המקרה שלפנינו שונות במקצת מן הנסיבות שבפרשת שטרית הנ"ל, שכן כאמור, מידותיהם של חלק מן הפרוזדורים וחדרי המקלחת אינן מופיעות בתכניות המצורפות להסכם, ושטחי החדרים והחללים אינם כתובים במפורש בתכנית, ולא נקבע בהן שטחו של כל חדר (אך ניתנות מידותיו של כל חדר). אף-על-פי-כן דומה שעל-אף ההבדלים בין המקרה שלפנינו לבין פרשת שטרית, דברי השופטת פרוקצ'יה שלעיל יפים, בעיקרם, גם לענייננו. חישוב שטח החדרים במקרה שאנו עוסקים בו מצריך מכפלה פשוטה של אורך החדרים ורוחבם. אני סבור כי מדובר בחישוב פשוט יחסית, שהקונה הסביר מסוגל לעשותו."
(ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה, פד"י נח(3) 673, 678-677).
הדברים הללו יפים גם לענייננו. לנוכח התשריט שציין את מידות הדירה שתואם לשטח הדירה בפועל, כאשר הסטייה של 14 ס"מ היא בגדר הסטייה המותרת לפי סעיף 1. ב. למפרט.
לפיכך אנו דוחים את הערעור לעניין שטח הדירה.
(ג) סכום הפיצויים לפי חוות דעת המומחה:
לא מצאנו מקום להתערב בשעור הפיצויים שפסק בית משפט קמא בגין ליקויי הבניה הניתנים לתיקון. השופטת הנכבדה הוסיפה לפיצוי את עלות התיקונים לפי תשובות המומחה, מלבד סכום של 2,000 ₪ בגין העבודות שהיו כרוכות בהנמכת גובה החלון, שהמומחה סבר שאין להן הצדקה ולמעט סך 500 ₪ ששילמו המערערים לטענתם עבור ההכנה למזגן – סכום שלא הוכח. לפיכך כאמור, אין מקום להתערב בפסיקה זו.
(ד) עוגמת נפש:
מהנטען ע"י המערערים ומעיון בנספחים לכתב התביעה עולה שהם עברו דרך ייסורים קשה לאחר רכישת הדירה, כשכל חטאם היה שרכשו במיטב כספם את הדירה ורצו לקבלה ללא ליקויים וכשהיא מתאימה למה שהובטח להם.
המערערים לא זכו לטיפול הולם מצד המשיבה במתן פתרון לטענותיהם ואף בית משפט קמא קבע שהתייחסות המשיבה הייתה התייחסות מזלזלת, כבדה, איטית ומתפתלת וכללה פתרונות חלופיים חלקיים (שורות 11-13 בעמוד 55 לפסק-הדין).
אין זה צודק להתעלם מהיחס ומאי הנוחות שלהם נחשפו המערערים במשך למעלה מ-3 שנים עד להגשת כתב התביעה ולמעשה עד היום.
לפיכך, אנו מחייבים את המשיבה לשלם למערערים סך של 18,000 ש"ח בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם (בערכי היום).
6. סוף דבר
הערעור מתקבל באופן חלקי.
המשיבה תשלם למערערים סך בשקלים השווה ל-
(א) 5,500$ בגין ההטעיה באשר למספר החדרים בדירה, לפי שווים בשקלים במועד הגשת התביעה וכשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
(ב) 18,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה למערערים.
(ג) המשיבה תשא בהוצאות המערערים וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ש"ח בשתי הערכאות.
הפקדון יוחזר למערערים.
המזכירות תשלח עותק פסק-דין זה לצדדים בדואר רשום.
ניתן היום יא' בכסלו, תשס"ו (12 בדצמבר 2005) בהעדר הצדדים.
הילה גרסטל, שופטת
אב"ד
עוזי פוגלמן, שופט
אילן ש. שילה, שופט